L’achat d’un bien immobilier, qu’il soit résidentiel ou commercial, au Québec est une démarche complexe qui nécessite une préparation minutieuse et une compréhension approfondie des obligations légales et fiscales. Ces précautions sont particulièrement importantes lorsque le vendeur est un non-résident du Canada, car des règles spécifiques s’appliquent pour protéger l’acheteur contre des obligations fiscales imprévues. Voici ce que tout acheteur doit savoir pour éviter les pièges et sécuriser son investissement.

Vérification du statut de résidence du vendeur

Avant de conclure une transaction, il est essentiel de déterminer si le vendeur est un résident ou un non-résident du Canada. Cette distinction est cruciale car elle a un impact direct sur les obligations fiscales de l’acheteur. En vertu de l’article 116 de la Loi de l’impôt sur le revenu (LIR), si le vendeur est un non-résident, l’acheteur peut être tenu responsable de l’impôt sur les gains en capital réalisés lors de la vente du bien. Cette responsabilité peut entraîner des coûts substantiels si elle n’est pas correctement gérée.

Conseil pratique : Demandez au vendeur de fournir une déclaration de statut de résidence avant de signer la promesse d’achat et vérifiez cette information auprès de votre conseiller juridique.

Obligation de retenue d’impôt pour les non-résidents

Lorsqu’un bien immobilier canadien imposable est acquis auprès d’un non-résident, l’acheteur est généralement tenu de retenir 25 % du prix d’achat et de le remettre à l’Agence du revenu du Canada (ARC). Cette retenue vise à garantir que l’impôt sur les gains en capital est correctement payé par le vendeur non résident. Si l’acheteur omet cette retenue, il peut être tenu personnellement responsable du montant dû, plus les intérêts et les pénalités éventuels.

Conseil pratique : Mettez en place un mécanisme de retenue avec votre notaire ou votre avocat pour vous assurer que cette obligation est respectée et éviter des répercussions financières importantes.

Certificat de conformité pour éviter la retenue d’impôt

Pour éviter la retenue de 25 %, le vendeur non résident peut demander un certificat de conformité à l’ARC. Ce certificat atteste que le vendeur a satisfait à ses obligations fiscales liées à la vente et peut réduire ou éliminer la retenue d’impôt. Pour obtenir ce certificat, le vendeur doit soumettre les formulaires T2062 (fédéral) et TP-1097 (Québec), ainsi que payer l’impôt estimé sur le gain en capital avant la clôture de la transaction.

Conseil pratique : Exigez que le vendeur obtienne ce certificat avant la clôture pour éviter des retards et des complications juridiques.

Déclarations du vendeur et vérification des titres

Le vendeur doit fournir à l’acheteur toutes les informations pertinentes concernant le bien, y compris l’existence de droits de préemption, de servitudes, de charges hypothécaires ou de toute autre limitation de propriété. Ces informations sont généralement consignées dans la promesse d’achat et doivent être vérifiées attentivement pour éviter des litiges futurs.

Conseil pratique : Engagez un avocat spécialisé en droit immobilier pour effectuer une vérification diligente des titres et des documents connexes avant de conclure l’achat.

Consentement du conjoint pour les résidences familiales

Si le bien vendu constitue la résidence familiale du vendeur, le consentement du conjoint peut être requis pour la vente, même si ce dernier n’est pas copropriétaire. Cette exigence découle des dispositions du Code civil du Québec, qui visent à protéger les droits du conjoint sur la résidence familiale et à éviter des litiges après la vente.

Conseil pratique : Vérifiez l’état matrimonial du vendeur et, si nécessaire, demandez une renonciation écrite du conjoint pour éviter des contestations futures.

Restrictions à l’achat par des non-Canadiens

Il est important de noter que la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens interdit, jusqu’au 1er janvier 2027, l’achat de propriétés résidentielles par des non-Canadiens dans certaines régions métropolitaines du Canada. Cette restriction vise à stabiliser le marché immobilier et à favoriser l’accès à la propriété pour les résidents canadiens.

Conseil pratique : Si vous êtes un non-Canadien ou si vous achetez un bien auprès d’un non-Canadien, assurez-vous de bien comprendre ces restrictions pour éviter des sanctions et des complications juridiques.

Conclusion : sécurisez votre transaction immobilière au Québec

L’achat d’un bien immobilier au Québec, en particulier auprès d’un vendeur non résident, nécessite une diligence accrue et une compréhension approfondie des obligations légales et fiscales. En travaillant avec un avocat spécialisé en droit immobilier, vous pouvez sécuriser votre investissement, éviter des responsabilités fiscales imprévues et protéger vos intérêts à long terme. Pour toute question ou pour obtenir des conseils juridiques adaptés à votre situation, contactez-nous au 514 993 6920 pour une consultation confidentielle.